Copropriété · Albunan

Copropriété & NRA/NRUA à Albunan

Votre copropriété envisage d'interdire ou de restreindre la location de vacances à Albunan ? Connaissez vos droits en droit espagnol avant le vote.

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Ce que dit la loi espagnole

Que peut et ne peut pas faire votre copropriété à Albunan ?

L'art. 17.12 de la Loi sur la Propriété Horizontale (modifiée par la Loi 12/2023) définit les pouvoirs exacts des copropriétés concernant la location touristique.

Art. 17.12 Ley de Propiedad Horizontal (Loi 12/2023) : L'assemblée des copropriétaires peut décider, à la majorité des trois cinquièmes de l'ensemble des propriétaires, représentant également les trois cinquièmes des quotes-parts, de limiter ou conditionner l'utilisation des logements en location touristique, ainsi qu'établir une majoration des charges communes pouvant aller jusqu'à 20% supplémentaires.
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Ce que PEUT faire votre copropriété à Albunan

Limiter ou conditionner (sans nécessairement interdire totalement) la location touristique avec un vote des 3/5 des propriétaires et des quotes-parts. Imposer une majoration allant jusqu'à 20% des charges pour les appartements touristiques.

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Ce que NE PEUT PAS faire votre copropriété à Albunan

Interdire la location touristique à la majorité simple (moins de 3/5). Appliquer rétroactivement une interdiction à une licence déjà existante avant la décision. Imposer des conditions disproportionnées ou discriminatoires.

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Ce qui nécessite une analyse au cas par cas à Albunan

Si les statuts originaux de votre copropriété à Albunan contenaient déjà une interdiction expresse — rédigée avant le RD 1312/2024 et la Loi 12/2023 — la situation est différente et requiert une analyse juridique spécifique.

Le vote des 3/5

La décision des trois cinquièmes à Albunan : conditions et erreurs les plus fréquentes

La règle des 3/5 est plus exigeante qu'il n'y paraît. De nombreuses décisions adoptées dans des copropriétés à Albunan sont contestables en raison de vices de forme ou d'erreurs de calcul.

Conditions de validité de la décision à Albunan :
• Adoptée lors d'une assemblée dûment convoquée avec ce point à l'ordre du jour
• Vote favorable d'au moins 3/5 de l'ensemble des propriétaires (pas seulement les présents)
• Ces mêmes propriétaires doivent représenter au moins 3/5 de toutes les quotes-parts
• La décision doit être notifiée à tous les propriétaires, y compris les absents
• Les absents ont 30 jours pour s'y opposer ; le silence vaut accord
Erreurs fréquentes qui invalident la décision à Albunan :
• Ne compter que les votes des présents à l'assemblée (la totalité de la copropriété est requise)
• Convocation sans mention expresse de ce point à l'ordre du jour
• Omission de notifier les propriétaires absents
• Non-respect du délai de 30 jours pour le décompte des absents
• Confusion entre majorité de quotes-parts et majorité de propriétaires (les deux sont obligatoires)
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Exemple de calcul dans une copropriété à Albunan

Copropriété de 20 propriétaires. Pour approuver la restriction de location touristique :

Minimum de propriétaires favorables :
12 sur 20
(3/5 du total = 60%)
Quotes-parts représentées :
≥ 60%
de toutes les quotes-parts de la copropriété

Si les deux conditions ne sont pas remplies simultanément, la décision est contestable.

Rétroactivité

Votre copropriété à Albunan peut-elle interdire rétroactivement votre licence existante ?

Position dominante : PAS de rétroactivité.
Le Tribunal Suprême espagnol et la jurisprudence majoritaire établissent qu'une décision de copropriété interdisant la location touristique ne peut pas s'appliquer rétroactivement aux licences qui existaient déjà au moment de son adoption. Celui qui disposait d'une licence valide avant la décision conserve le droit de l'utiliser.
Attention : La rétroactivité est une question litigieuse. Certaines Cours d'appel provinciales ont nuancé ce critère selon les circonstances. L'application concrète à Albunan dépend de la date d'obtention de la licence, de la date d'adoption de la décision et du contenu exact des statuts de la copropriété.
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Jurisprudence clé sur la rétroactivité

  • Tribunal Suprême espagnol : Les décisions restreignant l'usage touristique produisent des effets pour l'avenir — elles ne peuvent pas annuler des droits acquis préalablement déclarés ou inscrits.
  • DGRN / DGSJFP : Les restrictions statutaires de l'usage touristique doivent être inscrites au Registre de la Propriété pour être opposables aux tiers acquéreurs.
  • Principe de confiance légitime : Celui qui a investi dans un bien touristique à Albunan en se fiant à la légalité en vigueur a le droit de ne pas se voir appliquer des changements rétroactifs.
La majoration de 20%

La majoration de 20% des charges de copropriété à Albunan : ce que c'est et comment la contester

La Loi 12/2023 a introduit la possibilité pour les copropriétés d'imposer une augmentation allant jusqu'à 20% supplémentaires des charges communes pour les appartements dédiés à la location de vacances.

Conditions de validité de la majoration à Albunan :
• Doit être approuvée avec le même quorum des 3/5 de propriétaires et quotes-parts
• Doit figurer spécifiquement à l'ordre du jour
• Ne peut pas dépasser 20% supplémentaires sur la charge ordinaire
• Doit s'appliquer de manière non discriminatoire à tous les appartements touristiques
• Si la décision principale de restriction est annulée, la majoration tombe avec elle
Arguments pour contester la majoration à Albunan :
• La majoration ne reflète pas une utilisation accrue des services communs dans la plupart des cas
• Si la décision des 3/5 est nulle (vice de forme), la majoration l'est aussi
• Ne peut pas s'appliquer rétroactivement à une activité touristique antérieure à la décision
• Disproportion si la charge ordinaire reflète déjà l'utilisation réelle
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Exemple : impact de la majoration à Albunan

Charge mensuelle ordinaire : 200 €/mois

Sans majoration
200 €/mois
Avec majoration maximale de 20%
240 €/mois
+40 €/mois · +480 €/an

Si la majoration est appliquée sans respecter les conditions légales à Albunan, elle peut être contestée en justice dans un délai de 3 mois à compter de sa notification.

FAQ

Questions fréquentes sur les copropriétés et la location touristique à Albunan

Vous pouvez : (1) contester la décision si elle présente des vices de forme ou d'erreurs de calcul dans un délai de 3 mois à compter de sa notification, (2) invoquer la non-rétroactivité si votre licence est antérieure à la décision, ou (3) négocier une révision lors d'une nouvelle assemblée si vous obtenez le soutien de suffisamment de copropriétaires. Le délai de recours est court — n'attendez pas.
Uniquement si l'interdiction a été inscrite au Registre de la Propriété au préalable de façon claire et expresse. Les clauses génériques sur "l'usage résidentiel" ou "l'usage exclusif d'habitation" ont été interprétées restrictivement par les tribunaux — elles ne constituent pas en elles-mêmes une interdiction de la location touristique. Nous analysons les statuts de votre copropriété à Albunan avant de donner une réponse définitive.
Pas directement. Le NRA/NRUA est un enregistrement auprès du Registre de la Propriété ou du Guichet Unique, pas auprès de la copropriété. Ce que la copropriété peut faire, c'est engager des actions judiciaires pour vous obliger à cesser l'activité, mais si votre licence était valide lors de son obtention, les tribunaux protègent généralement la situation préexistante à Albunan.
Le délai général de contestation des décisions de copropriété est de 3 mois à compter de la notification (ou du moment où le propriétaire en a eu connaissance). Consultez d'urgence un avocat si vous venez de recevoir la notification d'une décision contraire à vos intérêts à Albunan.

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